実測売買と公簿売買の違い。知らずに契約→マイホーム計画断念も

土地

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土地を購入したり、売却したりする場合、その売買方式は「実測売買」か「公簿売買」かの二つに分かれます。どちらの方式を選ぶにしても、その意味をきちんと理解しないで契約してしまうと、後で「困った…」という事態になってしまう場合があります。

実測売買、公簿売買、それぞれの意味

測量

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まずは実測売買、公簿売買、それぞれの意味を理解しましょう。

実測売買

実測売買とは単に土地を実測して売買することではありません。

実測売買を行う場合、まずは公簿の面積や仮測量の面積などから売買対象となる土地の基本となる面積を決め、それを基に売買する価格(単価)を取り決めてから売主と買主で契約を結びます。

契約後に土地の実測を行って、実測した面積が基本となる面積に対して増減があった場合にその増減分を「金銭で精算する」方式が実測売買です。

例えば、基本となる土地面積が100平米で、基本となる売買価格が1,000万円(1平米当たり10万円)とした場合に、実測した結果、面積が10平米多かった場合は、売買価格にその10平米分(1,000万円×10平米/100平米)を加えた金額が最終的な売買価格となります。

逆に面積が少なかった場合は、少ない面積分の金額を基本の価格から差し引いたものが最終的な売買価格となります。

公簿売買

公簿売買とは、売買対象土地の公簿面積と実測面積に差があっても精算をしないという売買契約方式です。

公簿売買を行う場合、土地の登記簿に記載された面積を基に決められた売買価格で契約を行い、後日実測した結果、土地の面積が公簿面積より大きくても小さくても売主、買主、互いに異議を申し立てることは出来ず、精算を求めることも出来ません。

まれに専門家でも誤解していることがありますが、公簿売買とは土地面積に増減があっても精算しない売買であって、「絶対に測量をしない」売買ではありません。

例えば、売主・買主で話し合いの結果、実測精算をしなくても現況測量(現在あるがままの状況を測量すること)を条件に契約を結ぶ場合等もあります。

「知らないと損する事」とは

土地

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一般的に土地の売買契約書には、その契約が実測売買なのか公簿売買なのかがが明記されていますので、契約後に「どちらの売買方式か知らなかったから損した!」という事態はあまり起こりません。

しかし、それぞれの方式の特徴を知らないと思いがけない事態が起こる場合もあるのです。

資金が足りなくなるケース

実測売買方式の場合、通常は契約後に実測を行い、残代金支払い時に実測代金も精算します。

例えば、公簿面積200平米の土地を6,000万円で購入する契約を結んだとして、実測の結果、実測面積が公簿面積より30平米多かった場合、精算金は「6,000万円×30平米/200平米=900万円」となり、900万円の追加資金が必要になります。

土地面積が増えることは嬉しいことですが、実測売買の場合はその分の代金を追加で用意しなければなりません。

実測売買で土地を購入する場合は、契約前に現況の土地面積を何らかの方法(現地でメジャーをあてる、契約前に仮測量をしてもらう等)で確認しておきましょう。

計画していた建物が建築できないケース

公簿売買の場合、購入した土地の面積が思っていたよりも少ないことがあります。

例えば、3階建140平米の自宅を建築するつもりで、公簿面積80平米(建ぺい率60%・容積率200%)の土地を購入したとき、土地の引渡し後に実測した結果、面積が公簿よりも10平米ほど少ない70平米だった場合、延床面積で126平米の建物しか建築することができなくなってしまいます。

公簿売買であっても実測売買同様、契約前に現況の土地面積を何らかの方法で確認しておくことが大切です。

契約前に現況の土地面の確認を

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公簿売買・実測売買どちらの方式でも、契約前に以下のことをしっかり確認しておきましょう。

現況の土地面積を何らかの方法(現地でメジャーをあてる、契約前に仮測量をしてもらう等)で確認しておく。

土地面積が増えそう、または減りそうな場合は、それでも自分のニーズ(予算、建築計画など)に合う土地かどうかを慎重に検討する。

これらの確認を怠ると、マイホーム取得計画を途中で見直さざるを得ない状況になるかもしれません。

【参考サイト】
公益財団法人不動産流通推進センター「不動産相談
公益社団法人全日本不動産協会「法律・税務・賃貸 Q&A

Source: Sumai
実測売買と公簿売買の違い。知らずに契約→マイホーム計画断念も